مشاعات ساختمان چیست؟

مشاعات ساختمان یکی از مفاهیمی است که در زندگی آپارتمانی و مجتمع‌های مسکونی اهمیت بسیاری دارد. مشاعات ساختمان به بخش‌هایی از ساختمان یا مجتمع مسکونی گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها به‌صورت مشترک در اختیار همه ساکنان یا مالکان قرار دارد و تمام ساکنان حق استفاده از این بخش‌ها را دارند.  

تعریف مشاعات ساختمان

مشاعات ساختمان یا فضا های عمومی در یک مجتمع مسکونی، به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که تمام واحدهای آپارتمانی به‌صورت مشترک از آن استفاده می‌کنند و مالکیت خصوصی بر آن‌ها وجود ندارد. این فضاها شامل قسمت‌هایی مانند راهروها، پله‌ها، پارکینگ‌ها، حیاط، پشت‌بام، آسانسور، لابی و دیگر فضا های مشترک می‌شود.    

انواع فضا های مشاع در ساختمان

1. راهروها و پله‌ها: این فضاها مسیرهای دسترسی اصلی به واحدهای مسکونی هستند و تمام ساکنان از آن‌ها استفاده می‌کنند.
2. آسانسور: در آپارتمان‌های چندطبقه، آسانسور به‌عنوان یکی از مهم‌ترین فضا های مشاع به شمار می‌رود و تمامی واحدها از آن بهره‌مند می‌شوند.
3. پارکینگ‌های مشاع: برخی از پارکینگ‌ها به‌صورت مشترک برای ساکنان در نظر گرفته می‌شود و استفاده از آن باید طبق قوانین ساختمان تنظیم شود.
4. حیاط و محوطه: فضای سبز، حیاط یا محوطه ساختمان که به‌صورت مشاع در اختیار تمام ساکنان است و استفاده از آن باید مطابق با مقررات ساختمان باشد.
5. پشت‌بام: پشت‌بام یکی دیگر از فضا های مشاع است که به‌صورت مشترک در اختیار همه مالکان و ساکنان قرار دارد، اما استفاده از آن معمولاً با محدودیت‌هایی همراه است.
6. تأسیسات و انشعابات مشترک: تأسیساتی مانند سیستم گرمایش مرکزی، لوله‌کشی، پمپ آب و انشعابات گاز و برق مشترک نیز جزء قسمت های مشترک ساختمان به شمار می‌روند.

 

قوانین مرتبط با مشاعات ساختمان

1. مالکیت و بهره‌برداری مشترک: طبق قوانین مدنی ایران، مشاعات ساختمان تحت مالکیت مشترک تمامی مالکان واحدهای ساختمان قرار دارد و هیچ‌یک از ساکنان نمی‌تواند به‌تنهایی ادعای مالکیت یا استفاده انحصاری از این فضاها را داشته باشد. ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها بیان می‌کند که هر واحد آپارتمان به همراه سهمی از مشاعات به مالک فروخته می‌شود.
2. مسئولیت نگهداری: هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشاعات باید به‌صورت مشترک توسط ساکنان پرداخت شود. این هزینه‌ها شامل مواردی مانند نظافت، تعمیرات تأسیسات، روشنایی مشاعات، و نگهداری از آسانسور می‌شود. ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تأکید دارد که تمام مالکان موظف به پرداخت سهم خود از هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشاعات هستند.
3. تصمیم‌گیری در مورد مشاعات: هرگونه تصمیم‌گیری درباره نحوه استفاده یا تغییر در مشاعات باید از طریق جلسات مجمع عمومی ساکنان و با توافق اکثریت مالکان انجام شود. تغییرات عمده در فضا های مشاع مانند افزودن امکانات جدید یا تغییرات در ساختار فضا های مشترک نیاز به توافق جمعی دارد.
4. ممنوعیت استفاده انحصاری: هیچ‌یک از مالکان یا ساکنان حق استفاده انحصاری از فضا های مشاع را ندارد. به‌عنوان‌مثال، پارک کردن خودرو در محوطه یا راهروها به‌صورت دائمی بدون اجازه سایر ساکنان خلاف قانون است و می‌تواند منجر به اعتراض سایر ساکنان شود.
5. محدودیت در ساخت‌وساز یا تغییرات: هرگونه ساخت‌وساز یا تغییرات در فضا های مشاع بدون اجازه مجمع عمومی و رعایت قوانین مربوطه ممنوع است. این موضوع شامل بستن فضای پشت‌بام یا نصب وسایل شخصی در راهروها و پله‌ها می‌شود که می‌تواند ایمنی ساختمان را به خطر بیندازد.

 

نکات مهم در مدیریت و استفاده از مشاعات

1. رعایت حقوق همسایگان: احترام به حقوق همسایگان در استفاده از مشاعات از اهمیت بالایی برخوردار است. استفاده از فضا های مشترک نباید باعث ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان شود. به‌عنوان‌مثال، نگهداری وسایل شخصی در راهروها یا ایجاد سر و صدا در محوطه‌های مشاع می‌تواند موجب نارضایتی سایر ساکنان شود.
2. تقسیم منصفانه هزینه‌ها: در پرداخت هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات مشاعات، ساکنان باید به سهم خود عمل کنند و از تقسیم منصفانه هزینه‌ها اطمینان حاصل کنند. این هزینه‌ها باید بر اساس متراژ واحدها یا تعداد افراد ساکن محاسبه شود.
3. ایجاد نظم و قوانین داخلی: یکی از مهم‌ترین نکات در مدیریت ساختمان‌ها، ایجاد نظم و تدوین قوانین داخلی برای استفاده از مشاعات است. هیئت مدیره ساختمان باید با توجه به نیازهای ساکنان و بر اساس قوانین تملک آپارتمان‌ها مقرراتی را برای استفاده بهتر از فضا های مشترک وضع کند.
4. نگهداری و بهسازی مشاعات: نگهداری مناسب از فضا های اشتراکی می‌تواند به بهبود کیفیت زندگی در مجتمع‌های مسکونی کمک کند. ساکنان باید نسبت به نظافت و تعمیرات فضا های مشترک حساس باشند و با همکاری با هیئت مدیره از تخریب فضا های مسکونی جلوگیری کنند.

 

چالش‌های مدیریت مشاعات ساختمان

مدیریت ساختمان ممکن است با چالش‌هایی همراه باشد که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌شود:

1. اختلافات بین ساکنان: یکی از رایج‌ترین چالش‌ها در استفاده از مشاعات، بروز اختلافات بین ساکنان بر سر نحوه استفاده از این فضاها یا پرداخت هزینه‌های مربوطه است.
2. عدم پرداخت هزینه‌های مشترک: یکی دیگر از چالش‌های مهم، عدم پرداخت سهم هزینه‌های مشترک توسط برخی از مالکان است. این موضوع می‌تواند منجر به افت کیفیت نگهداری و تعمیرات مشاعات شود و مشکلات زیادی ایجاد کند.
3. مشکلات حقوقی و قانونی: در برخی موارد، ممکن است مسائل مربوط به تغییر کاربری مشاعات یا ساخت‌وسازهای غیرمجاز به مشکلات حقوقی و قانونی بین ساکنان منجر شود که نیاز به حل‌وفصل در مراجع قانونی دارد.

 

نتیجه‌گیری

مشاعات ساختمان به‌عنوان فضا های مشترک در مجتمع‌های مسکونی و آپارتمان‌ها اهمیت ویژه‌ای دارند. و استفاده صحیح از آن‌ها نیازمند همکاری، احترام به حقوق دیگران و رعایت قوانین است. مدیریت صحیح و نگهداری مناسب از این فضاها می‌تواند به بهبود کیفیت زندگی در ساختمان‌ها و جلوگیری از بروز اختلافات بین ساکنان کمک کند. همکاری بین ساکنان، تقسیم منصفانه هزینه‌ها و رعایت قوانین از اصول کلیدی در استفاده بهتر از مشاعات به شمار می‌روند.