قانون تملک پشت بام و حق استفاده از مشاعات ساختمانی

در ایران، «قانون تملک آپارتمان ها» و آیین‌نامه اجرایی آن، مهم‌ترین اسناد حقوقی هستند که به شکل مشخص دربارۀ مشاعات و فضاهای مشترک آپارتمان ها، از جمله پشت بام، تعیین تکلیف می‌کنند. این قانون در سال ۱۳۴۳ تصویب شده و آیین‌نامه اجرایی آن نیز در سال ۱۳۴۷ تدوین گردیده است. علاوه بر این، ممکن است در اساسنامه یا قوانین داخلی هر مجتمع مسکونی (مصوبات هیئت‌مدیره، مجمع عمومی مالکان و …) مقررات تکمیلی و جزئی‌تری قید شده باشد. در ادامه، خلاصه‌ای از مقررات و نکات کلیدی مربوط به مشاعات ساختمانی و پشت بام در ایران ارائه می‌شود:  

تعریف مشاعات بر اساس قانون تملک آپارتمان ها

1. مشاعات چیست؟ طبق مادۀ ۲ «قانون تملک آپارتمان ها»، بخش‌هایی از ساختمان که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده همۀ ساکنان قرار می‌گیرد، مشاع محسوب می‌شود. این قسمت‌ها تحت مالکیت اشتراکی تمامی مالکان واحدها هستند و هیچ واحدی به‌تنهایی حق تصرف اختصاصی یا ایجاد محدودیت برای دیگران را ندارد.
2. مصادیق اصلی مشاعات راه‌پله، حیاط، پشت بام، آسانسور، لابی، راهروها، تأسیسات مشترک (مانند کنتور آب، اتاق سرایدار و …)، شوفاژخانه، پارکینگ‌های عمومی (درصورت تصریح در اسناد)، باغچه‌های مشترک و … از جمله مشاعات آپارتمان (ساختمان) هستند.

جایگاه پشت بام در قانون

1. پشت بام جزو مشاعات است بر اساس عرف و رویۀ قانونی، پشت بام در اکثر موارد مشترک و جزو مشاعات ساختمانی است. این بدان معناست که استفاده از پشت بام باید با در نظر گرفتن حقوق و رضایت سایر مالکین و طبق اصول فنی و ایمنی صورت گیرد.
2. هر گونه ساخت‌وساز یا تغییر در پشت بام ایجاد بنا، اتاقک، گلخانه یا هرگونه تغییرات ساختاری دیگر در پشت بام، نیازمند موافقت همۀ شرکا (ساکنان) و أخذ مجوز از مراجع ذی‌ربط (مثلاً شهرداری) است. در صورت عدم رعایت این موارد، سایر مالکین می‌توانند از مراجع قضایی درخواست جلوگیری یا قلع بنا کنند.
3. استفاده اختصاصی از پشت بام به‌صورت کلی، تصرف اختصاصی پشت بام برخلاف قانون تملک است؛ مگر اینکه در سند تفکیکی یا توافق‌نامۀ رسمی میان مالکان، حق بهره‌برداری اختصاصی از تمام یا بخشی از پشت بام به واحد یا شخص خاصی واگذار شده باشد. در غیر این صورت، همۀ مالکان در استفاده از پشت بام حقوق برابر دارند.

 

اصول و ملاحظات استفاده از مشاعات و پشت بام ساختمان

1. ممنوعیت ایجاد مزاحمت مطابق قانون، هیچ‌یک از ساکنان حق ندارند با نصب وسایل اضافی (مثلاً کولرهای غیرمجاز، دیش‌های ماهواره در مقیاس زیاد، احداث دیوارکشی یا انبار موقت) در پشت بام و دیگر فضاهای مشترک برای دیگران مزاحمت یا آسیب ایجاد کنند.
2. رعایت حقوق همسایگان هر نوع فعالیتی در پشت بام و فضاهای مشترک که باعث سر و صدای غیرعادی، نشت آب به طبقات پایین‌تر، لرزش، یا ورود خسارت به سازه شود، قابل پیگیری قانونی است و در صورت بروز خسارت، شخص متخلف مسئول جبران خواهد بود.
3. موافقت و هم‌اندیشی در مجامع ساختمانی تصمیم‌گیری دربارۀ تغییرات و تعمیرات اساسی در مشاعات (از جمله پشت بام) در جلسات مجمع عمومی آپارتمان یا هیئت‌مدیره مطرح و با اکثریت آرا تصویب می‌شود. هزینۀ تعمیرات نیز بسته به نوع آن، بین ساکنان و واحدها تقسیم خواهد شد.
4. قوانین شهرداری و مقررات ملی ساختمان برای هر نوع نوسازی، بازسازی یا تغییر کاربری روی پشت بام (نصب سازه‌های سبک یا سنگین)، باید ضوابط شهرداری (از جمله محدودیت ارتفاع، حریم همسایگی و …) و مقررات ملی ساختمان رعایت شود تا در آینده مشکلی در زمینۀ استحکام بنا و حقوق همسایگان پیش نیاید.

مسئولیت‌های مالی و مدیریتی در قبال پشت بام

1. هزینۀ نگهداری و تعمیرات طبق «آیین‌نامۀ اجرایی قانون تملک آپارتمان ها»، هزینۀ تعمیر و نگهداری پشت بام به تناسب متراژ اختصاصی یا توافق همگانی میان مالکین تقسیم می‌شود. تعمیر و ایزوگام پشت بام، آب‌بندی، نصب یا تعمیر کولر مشترک و … در این دسته قرار می‌گیرند.
2. بیمه و حوادث در برخی مجتمع‌ها، بیمۀ ساختمان تمام فضاهای مشترک و تأسیسات وابسته را نیز پوشش می‌دهد. در صورت وارد شدن خسارت به پشت بام (مثلاً بر اثر حوادث طبیعی)، می‌توان با استناد به پوشش بیمه، بخشی از هزینه‌های تعمیر را جبران کرد.
3. نظارت هیئت‌مدیره هیئت‌مدیرۀ ساختمان مسئول اجرای مصوبات مجمع عمومی مالکان است. چنانچه کسی قوانین مربوط به پشت بام را نقض کند، هیئت‌مدیره می‌تواند ابتدا به‌صورت داخلی تذکر دهد و در صورت ادامۀ تخلف، از مراجع قضایی و انتظامی برای حل مسئله کمک بگیرد.

حل اختلاف و دعاوی مربوط به پشت بام

1. داوری و حل اختلاف در مجتمع بهتر است قبل از ارجاع به مراجع قضایی، اختلافات بر سر پشت بام یا دیگر مشاعات از طریق گفتگو، داوری یا هیئت‌مدیرۀ آپارتمان حل‌وفصل شود.
2. رسیدگی قضایی اگر توافقی حاصل نشود، افراد ذی‌نفع می‌توانند شکایت خود را در مراجع قضایی ثبت کنند. دادگاه با استناد به قانون تملک آپارتمان ها، آیین‌نامۀ اجرایی و شواهد موجود (اسناد مالکیت، صورتمجالس جلسات ساختمان و …) رأی صادر می‌کند.
3. رعایت حقوق ثبتی و قوانین شهرسازی در مواردی که اقدام به ساخت یا تغییر کاربری در پشت بام شده باشد، ممکن است علاوه بر قوانین تملک آپارتمان ها، قوانین شهرداری و شهرسازی (از جمله تراکم ساختمانی و حریم همسایگی) نیز نقض شده باشد. در این صورت، فرد متخلف باید پاسخگوی شهرداری باشد.

 

جمع‌بندی

1. پشت بام یکی از فضاهای مشاع و مشترک است و به‌صورت پیش‌فرض، همه مالکین حق استفاده برابر از آن را دارند؛ مگر این‌که در سند یا توافق‌نامۀ رسمی، حق اختصاصی به واحد خاصی داده شده باشد.
2. هر نوع ساخت‌وساز یا تغییر عمده در پشت بام، منوط به جلب رضایت سایر مالکین و دریافت مجوزهای لازم از شهرداری است.
3. رعایت مقررات ایمنی، شهرسازی و حقوق همسایگان در بهره‌برداری از پشت بام ضروری است.
4. هزینۀ نگهداری و تعمیرات پشت بام بر عهدۀ تمامی ساکنان است و باید بر اساس مفاد قانون تملک آپارتمان ها یا مصوبات هیئت‌مدیره تقسیم شود.
5. در صورت بروز اختلاف، ابتدا بهتر است موضوع در جلسات مجمع عمومی یا با داوری هیئت‌مدیره حل‌وفصل شود؛ وگرنه ارجاع به محاکم قضایی راه‌حل نهایی خواهد بود.

به طور خلاصه، قوانین مربوط به مشاعات آپارتمان و پشت بام در ایران بر پایۀ حفظ حقوق همگانی، رعایت ضوابط فنی و تضمین ایمنی استوار شده‌اند. آگاهی از این قوانین و هماهنگی با سایر ساکنان، ضامن زندگی مسالمت‌آمیز در ساختمان‌های چندواحدی خواهد بود.